На самарском рынке недвижимости присутствуют сотни компаний, а вот личности, чья деятельность и чьи воззрения проверены временем, в этом бизнесе наперечет. К их числу, по общему признанию, с полным правом принадлежит председатель совета директоров группы компаний (ГК) «Усадьба» Олег Егоров

Справка
ГК «Усадьба» основана в 2003 году и сейчас включает три структуры, охватывающие в совокупности полный спектр услуг на местном рынке недвижимости.
ООО «Усадьба-подряд» - компания по выполнению широкого спектра строительно-монтажных и отделочных работ, включая строительство индивидуальных жилых домов с применением качественных материалов и высоких технологий. Все услуги от подбора участка и проектирования до сдачи дома под ключ снабжены юридическим сопровождением и реальной гарантией.
ООО АН «Усадьба» - агентство недвижимости, предоставляющее риэлтерские и юридические услуги на первичном и вторичном рынке, включая сегмент загородной недвижимости.
ООО «Регламент» - компания, деятельность которой направлена на комплексную застройку 15 квартала Самары, включая возведение многоэтажных жилых домов, торгово-офисного и бизнес-центра.
ГК «Усадьба» имеет опыт государственно-частного партнерства, а также работы в рамках национального проекта «Доступное жилье гражданам России». Профессиональная деятельность предприятий группы застрахована.

«Загородный дом все чаще рассматривается как основной вид жилья, а не как дополнительный»

- Олег Евгеньевич, какое место в структуре самарского рынка недвижимости сегодня занимает загородный сегмент?

- Это одна из самых перспективных его отраслей. Интерес самарцев к загородной жизни динамично растет, у многих потенциальных потребителейуже сформирована осознанная потребность переселяться в коттеджи. Проблема в том, что в большинстве своемпока нет достаточного опыта загородной жизни, постоянного проживания за городом. Отсюда, как правило, отсутствие в моменты принятия решений ясного представления о необходимых условиях бытового и социального комфорта. Так что, пока загородный рынок далек от зрелости. И, тем не менее, с повышением загруженности Самарыинтерес к загородному жилью будет только увеличиваться.

- Что является драйвером спроса в этом сегменте рынка?

- Основной механизм стабильного роста спроса на загородную недвижимость в Самаре – увеличение доступности этого вида жилья, если, конечно, это не коттеджи класса «элит», «комфорт» или «бизнес». Мы, к примеру, предлагаем строительство загородного домаэконом-классапоценедвух-трехкомнатной квартиры в черте города, при этом дом будет каменным, теплым и вполне комфортным. А в последние два года нам удается даже удовлетворять потребность людей переехать в свой каменный дом из однокомнатной квартиры.Разумное и выверенное временем соотношение размера бывшей городской квартиры и размера будущего дома эконом-класса - один к полутора, а в варианте комфорт-класса - один к двум.

- Действительно, основная масса людей, стремящихся жить за городом, не располагает сверхдоходами, и такие люди готовыприобретать в коттеджных поселках с массовой застройкойдома, сопоставимые по площади с городской квартирой.Есть что-то, кроме ценовой доступности, что ими движет?

- Серьезный мотив приобретения дома за городом - стремление к несравнимо большему комфорту проживания, к большей уединенности и экологичности.Самарцы движутся к европейским стандартам в этих сферах, отсюда стабильное увеличение спроса на коттеджное жилье. Особенно велик интерес к коттеджам эконом-класса именно за чертой города. В черте Самары строить такие дома нетсмысла: слишком велики сопутствующие расходы, в частности, на землю и коммуникации. В пригороде же затраты более сбалансированы. К тому же, имеющийся спрос на подобные объекты обеспечивает хорошую ликвидность «правильным» домам -построенным по проектам и в соответствии со СНиПом, иначе говоря, есть возможность продать это жилье в любой момент. Таким образом, покупка загородного дома – это не только оптимальное для многих решение жилищного вопроса, но и вполне выгодное долгосрочное вложение средств: качественная - построенная профессиональной организацией по грамотномупроекту - загородная недвижимость дорожает с каждым годом.

- В какой стадии находится процесс формирования рыночных механизмов в загородном сегменте самарского рынка недвижимости?

- Такие рыночные механизмы, как сбор всей необходимой документации, процедуры оформления прав собственности, регистрация сделок,существуют уже давно, они активно применяются и год от года оптимизируются. Упрощена процедура регистрации вновь построенных домов, многие земельные участки поставлены на кадастровый учет, так что сегодня любой человек может получить всю интересующую его информацию об объекте недвижимости, зайдя на интернет-сайт Росреестра. Более доступным становится кредитование строительства индивидуальной загородной недвижимости для физических лиц. Наряду с продажей в рассрочку и обменом городской квартиры на загородный дом, активизируется ипотека.

- Она тоже становится более доступной?

- Сейчас ее условия приближаются к программам покупки городских квартир на вторичном рынке недвижимости, и это сравнительно новое явление. К примеру, в 2007 году ипотечный кредит на приобретение коттеджа можно было привлечь лишь на половину стоимости дома (без учета земельного участка), остальные же средства покупатель должен был вложить сам. А вот ипотеку на городское жилье давали на полную стоимость квартиры и даже без первоначального взноса. Существенная разница была и в процентных ставках – кредит на покупку коттеджа обходился, как правило, ощутимо дороже. Сейчас условия ипотечного кредитования физических лиц в разных сегментах рынка недвижимости выравниваются, и это подтверждает отмеченный тренд: такой дом все чаще рассматривается как основной вид жилья, а не как дополнительный.

«Трудности с продажей домов в коттеджных поселках связаны с нежеланием основной массы потребителей «вечно»жить на стройке»

- В чемпричины столь вялых продаж домов даже в готовых самарских коттеджных поселках?

- Думается, это явление временное, оно присуще всему местному сегменту коттеджно-поселковой недвижимости. В ряде случаев оно связано с особенностями предложения - соотношениемстоимости коттеджа и его качества, характеристикамиинженерной, дорожной и социальной инфраструктуры, удобством подъезда и т.д. Однако, главная причина вялых продаж готовых домов в коттеджных поселках – нежелание основной массы потребителей долгое время жить на стройке.

- Что вы имеете в виду?

- Большинствосамарских коттеджных поселков представляют собой лишь название и несколько полуготовых домов. При этом каждый потенциальный покупатель понимает, что его соседи будут строить свои дома еще лет десять, и только тогда в поселке построят хорошие внутриквартальные дороги,по его территории перестанут ездить «большегрузы» и краны, не будут толпами ходить гастарбайтеры, умолкнет сильно раздражающий визг «болгарок» и рев перфораторов.

- И как же быть девелоперам?

- Практика нашей группы компаний в последнее время такова – помощь при покупке физлицом б/у дома в жилом обустроенном массиве, а чаще всего – строительство для него нового дома в обжитом жилом массиве. Покупка нового домав подобном массивеочень редка. Как правило, цена такого строения довольно велика - в сравнении со строительством аналогичного дома по собственному или типовому проекту.

- А что мешает, прежде чем открыть продажи, достроить коттеджный поселок до полной готовности?

- Сегодня банки готовы кредитовать физлицо на строительство собственного дома как правилотолько после покупки им земельного участка. А вот застройщикам коттеджных поселков давать займы на строительство финансовые учреждения не хотят. Прежде всего, из-за недостаточной, по их оценке, ликвидности домов в недостроенных коттеджных поселках: такую землю они не воспринимают как реальный залог. На этифакторы, сформированныепод воздействием нынешней рыночной ситуации, накладывается непонимание банками действительной стоимости земли. Для формирования объективной и понятной банкам цены на землюдолжно пройти еще некоторое время и совершиться гораздо больше количество сделок.

- Способствует ли продажам наличие у коттеджного поселка некой концепции?

- Хорошая концепция, несомненно, способствует ликвидности объектов в данном коттеджном поселке.Уже в силу того, что такая концепция формирует позитивный эмоциональный фон. Но это не более 5–10% от остальных способствующих обстоятельств, подлежащих осмыслению в процессе принятияпотенциальным покупателемсложного и дорогого для негорешения о приобретении загородного дома. Тут приходится учитывать множество факторов: характеристики дома, транспортную доступность, наличие инфраструктуры. И зачастую людям для принятия окончательного решения нужен тот самый положительный импульс, который может датьудачная концепция поселка. Если застройщик, понимая это, создал концепцию, он становится чуть более успешным, продавая не только стены, но и концепцию самого поселка.

- То есть, маркетинг торжествует?

- Хорошо разработанная концепция поселка позволяет организовать рекламную кампанию, точечно воздействующую на целевую аудиторию. Это особенно важно на этапе запуска проекта, когда он существует лишь в компьютерных рисунках и в рекламных буклетах. Клиент не может увидеть конечный результат - дом, в котором ему придется жить, - поэтому ему продается концепция поселка. Например, покупателю предлагают дом на берегу водоема - в экологически чистом месте, с пляжами, стоянками для яхт, делая акцент на близости к природе. Другой вариант - концепция закрытого элитного поселка с ограниченным входом для посторонних и высоким уровнем объектов инфраструктуры. В этом случае главное - престижность будущего места проживания. Немаловажная и, как практика показала, труднореализуемая составляющая концепции - формирование архитектурного облика поселка.Но общее правило таково: в сегодняшних реалиях серьезные перспективы на местном рынке загородной недвижимости есть только у коттеджных поселков оконченных строительством.

«Ценообразование на рынке загородной недвижимости начинает подчиняться тем же принципам, что и на рынке любой другой недвижимости»

- Загородный сегмент самарского рынка недвижимости довольно сильно фрагментирован, к тому же предмет сделки на этом рынке зачастую не до конца понятен. Как при этом формируется цена на загородные дома?

- Ценообразование на рынке загородной недвижимости начинает подчиняться тем же принципам, что и на рынке любой другой недвижимости. Цена объекта складывается из стоимостей земли, исполнительно-разрешительной документации, прокладки инженерных сетей, работ нулевого цикла, строительства самого дома, отделочных работ и т.д. Важнейшим фактором является месторасположение земельного участка: стоимость объекта увеличивают хорошие подъездные пути, близость к Волге, к лесу, озерам. Цены зависят также от наличия или отсутствия коммуникаций, возможностей их подведения, площади дома и участка, его геометрии, от наличия гаража, бани, расстояния до Самары, от ориентации покупателя на постоянное проживание в загородном доме или на сезонное пребывание в нем, как на даче.

- Наибольший спрос сегодня имеют дома эконом-класса. За счет чего достигается ценовая доступность таких домов?

- Определение «эконом-класс» предполагает не только ценовые характеристики. Речь идет о домах небольшой площади на земельномучастке, который глобально не удорожает объект. При строительстве таких домов мы применяем более экономные технологии, исключаем сложные конструктивные решения, выбираем недорогой материал, позволяющий, тем не менее, строить качественные каменныестроения, в которых удобно жить круглогодично.Потенциальному покупателю надо понимать: если он не хочет обмануться, нельзя рассматривать цену 1 кв. м жилья как основной критерий оценки загородного дома. Это не более чем рекламный ход некоторых компаний.

- И чем же тогда ему руководствоваться?

- Соотношением всех без исключения потребительские свойства объекта с тем количеством денег, которые он готов потратить на покупку или строительство. Ведь когда приобретается достаточно сложный штучный продукт – автомобиль, например, - его же не покупают квадратными дециметрами. А жилой дом с земельным участком, с наружными и внутренними коммуникациями, с юридической природой возникновения права собственности на участок- еще более сложный продукт. Такой дом во многом определяет настроение его владельца, его психологическое состояние, вектор развития его семьи. Самое верное при возведении собственного дома - заранее определитьс помощью подрядчика (который должен выступать фактически как системный интегратор проекта), что именно можно построить за выделенную на то сумму. В противном случае дело может закончиться низколиквиднымнедостроем или, того хуже, психологическим стрессом с потерей времении части денег.

- В одном из интервью Вы говорили о дефиците в Самаре «компактного жилья по умеренным ценам». Что Вы вкладываете в это понятие?

- Это интервью имело заголовок «Самара: таунхаусы против высоток – кто победит?». В нашем городе предложениепо продажеправильноготаунхауса за умеренно-реальные деньги действительно очень ограниченно: в публикуемых прайсах я не вижу проектов, грамотных, с точки зрения эргономики жизни в них. Инициаторами таких проектов чаще всего являются люди, которые сами проживают в домах гораздо большей площади, или банкиры, которым земля досталась за долги. Или строители со«всеобъемлющим» опытом прорабства, которого по факту недостаточно даже в условиях значительного рыночного спроса на «недокоттеджи» и «переквартиры». Если же есть достойные предложения, их цена сопоставима с суммой, за которую можно построить дом площадью 170 кв.метров с коммуникациями на 5-6 сотках земли на просеках Самары. Тогда как, на мой взгляд, стоимость таунхаусане должна превышать стоимость новой 3-4 комнатной квартиры в средне-ценовом районе города.

- Каким образом и в связи с какими факторами в обозримой перспективе будут меняться цены на загородные дома?

- Изменение цен на самарском рынке загородной недвижимости происходит, как правило,синхронно с изменением цен на рынке городских квартир. Но есть некоторые нюансы.Рынок загородной недвижимости постепенно становится цивилизованным, где цены все чаще формируются на основе реальных характеристик объекта, а не по желанию продавца.Думаю, спрос на готовые поселки и отдельные коттеджи, отвечающие современным требованиям, будет стабильно высоким. Вопрос как скоро такие объекты будут выведены на рынок в готовом, полностью построенном, виде. При этом я не говорю об элитных домах: они имеют своего покупателя и всегдасвою цену, а потому стоят особняком. Что же касается объектов, не отвечающих стандартам качества или морально устаревших, они будут падать в цене.

- А каково влияние ипотечного кредитования физлиц для целей покупки или строительства индивидуального жилья на ранее приобретенной земле?

- Этот фактор, с одной стороны, вызывает нестабильность развитияорганизованных коттеджных поселков, а с другой, провоцирует людей на покупку земли в обжитых местах и строительство там домов. Ипотека подталкивает потребителя осваивать кредитные деньги с меньшим риском - только с помощью подрядной строительной организации, а не создавать«самострой» руками «талибов». Все это способствует формированиюустойчивых цен на строительство и увеличивает число сделок с индивидуальной землей, то есть развивает региональную практику земельных отношений, делая цену на землю более понятной для банков.

- Как вы оцениваете перспективы банковского кредитования застройщиков коттеджных поселков?

- Развитие данной финансовой услуги подстегнуло бы ликвидность индивидуальной загородной недвижимости в рамках строящихся коттеджных поселков, а впоследствии вызвало бы некоторый рост цен на этом рынке. А вот насколько реальна подобная перспектива, зависит, прежде всего, от политической воли наших властей. Естественный путь – через увеличение числа сделок с землей до уровня, позволяющего банкирам не сомневаться в истинности цены на землю, - требует гораздо больше времени.Пока же цены на загородную недвижимость будут расти с умеренной скоростью, поскольку стоимость земли и стройматериалов не уменьшается, а понимание потенциальным покупателем смысла в подобном приобретении неуклонно увеличивается.

«Малоэтажное строительство пока что слабо контролируется органами местного самоуправления»

- Должна ли власть контролировать строительство загородных поселков?

- Что именно должна власть, я задумываюсь, когда прихожу на избирательный участок.Но с уверенностью могу сказать, что малоэтажное (коттеджное, дачное) строительство слабо контролируется органами местного самоуправления.Чаще все происходит по принципу «предоставил землю и забыл». Подобная позиция может провоцировать застройщика на нарушение природоохранного, земельного, градостроительного законодательства. Застройщикам необходим системный диалог с органами местного самоуправления, а также с органами исполнительной власти, которым должна быть небезразлична ситуация, которая складывается у той или иной строительной компании.Сегодня у властей такой мотивации нет. Готовый коттеджный поселок, к сожалению, не рассматривается поселковыми властями как фактор социального развития территории, в частности, пригородов Самары. Не учитывается также, что организованное строительство индивидуального загородного комфортного жилья является фактором,стимулирующим рождаемость в благополучных и обеспеченных семьях, что крайне важно для государства.

- Следует ли властям стимулировать строительство загородных домов с автономными инженерными коммуникациями на базе передовых технологий?

- Определенный опыт использования инноваций у нас уже есть. Такие способы энергоснабжения домов,как пеллетное отопление и солнечные батареи,хотя и интересны, но сложнее, а значит дороже традиционных.К тому же, они непривычныне только потребителям, которым не вполне понятно, как соответствующие системы поведут себя, скажем, через 15-20. Спрос на подобные инновации формировался бы гораздо увереннее, если бы они поддерживались государством - финансово или материально.

- Применим ли опыт реализации«Кошелев-проект» для возведения загородных домов?

- Этот проект имеет четкую социальную направленность и является примером грамотного вложения средств в низкобюджетное малоэтажное городское жилье, не имеющее, впрочем, ничего общего с объектами индивидуального загородногостроительства.Но надо обратить внимание, что при реализации «Кошелев-проекта» апробирована схема государственно-частного партнерства(ГЧП) – взаимовыгодных для власти и бизнеса правоотношений при строительстве или модернизации объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. И если бы экспериментальные проекты загородных коттеджных поселков с энергосберегающими технологиями поддерживались местными властями в рамках ГЧП, мы могли бы довольно скоро увидеть, насколько эффективны подобные технологии в индивидуальном малоэтажном строительстве.

- Как изменить сложившуюся ситуацию?

- Для распространения ГЧП на сегмент строительства загородного организованного индивидуального жилья нужно понять и признать его социальную значимость и внести в действующее законодательство (региональная концепция ГЧП принята еще в 2009 году) изменения относительно порядка предоставлений гарантий бизнесу,который участвует в подобных проектах.